Baunebenkosten: Was Sie 2026 bei der Baufinanzierung beachten sollten

Wer ein Haus baut oder eine Immobilie kauft, denkt oft zuerst an den Kaufpreis oder die Baukosten. Doch die Baunebenkosten werden häufig unterschätzt und können die Finanzierung erheblich beeinflussen. In diesem Beitrag erklären wir, welche Nebenkosten auf Sie zukommen, wie hoch sie in der Regel ausfallen und wie Sie sie in Ihre Baufinanzierung sinnvoll einplanen können.

1. Was sind Baunebenkosten?

Baunebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis oder Baupreis entstehen. Sie fallen vor, während und nach der Bauphase an und machen in der Regel 10–15 % der Gesamtfinanzierungssumme aus.

Typische Baunebenkosten sind:

• Grunderwerbsteuer: abhängig vom Bundesland, meist zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

• Notar- und Grundbuchkosten: für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch, etwa 1,5 % des Kaufpreises.

• Maklerkosten: wenn ein Makler beteiligt ist, fallen Provisionen von 3–7 % plus MwSt. an.

• Baubegleitende Kosten: Vermessung, Gutachten, Bauleiter oder Baugenehmigungen.

• Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht, Wohngebäudeversicherung, ggf. Bauleistungsversicherung.

• Anschlusskosten: Strom, Wasser, Gas, Telekommunikation, teilweise Straßen- und Erschließungskosten.

  
  

2. Warum Baunebenkosten oft unterschätzt werdenViele Bauherren kalkulieren nur den reinen Bau- oder Kaufpreis und vergessen die zusätzlichen Kosten, die während des Bauprojekts anfallen. Dies führt häufig zu finanziellen Engpässen, erhöhtem Kreditbedarf oder Nachfinanzierungen.

Beispiel:

• Kaufpreis eines Hauses: 400.000 €

• Baunebenkosten (ca. 12 %): 48.000 €

• Gesamtfinanzierung: 448.000 €

  
  

  Wer die Baunebenkosten nicht einplant, muss diese Summe zusätzlich aufbringen oder über die Finanzierung decken.

  
  

3. Baunebenkosten in der Baufinanzierung berücksichtigen

Baunebenkosten sollten von Anfang an in die Gesamtfinanzierung aufgenommen werden, um Überraschungen zu vermeiden. Banken finanzieren in der Regel auch die Nebenkosten, wenn sie angemessen und nachweisbar sind.

Tipps zur Berücksichtigung:

• Frühzeitig kalkulieren: Baunebenkosten realistisch einschätzen, meist 10–15 % des Kaufpreises.

• Eigenkapital einplanen: Eigenmittel können helfen, Nebenkosten abzudecken und Zinsbelastung zu reduzieren.

• Fördermittel prüfen: Manche Programme der KfW oder Landesbanken decken bestimmte Nebenkosten oder Teilbereiche ab.

• Beratung nutzen: Ein Baufinanzierungsberater hilft, die Nebenkosten realistisch einzuplanen und die Finanzierung optimal zu strukturieren.

  
  

4. Möglichkeiten zur Reduzierung von Baunebenkosten

• Maklerkosten vermeiden: direkt vom Bauträger oder Eigentümer kaufen.

• Versicherungen bündeln: Bauleistungs- und Wohngebäudeversicherung kombinieren, um Kosten zu senken.

• Nebenkosten vergleichen: Notar, Gutachten oder Vermessung können oft unterschiedlich teuer sein.

• Förderungen gezielt nutzen: Zuschüsse für bestimmte Anschlüsse oder energetische Maßnahmen einplanen.

Baunebenkosten	Typischer Anteil am Kauf-/Baupreis	Erläuterung
Grunderwerbsteuer	3,5 – 6,5 %	Abhängig vom Bundesland, Pflichtabgabe beim Kauf einer Immobilie
Notar- und Grundbuchkosten	ca. 1,5 %	Beurkundung des Kaufvertrags, Eintragung ins Grundbuch
Maklerkosten	3 – 7 % + MwSt.	Falls ein Makler beteiligt ist; kann variieren je nach Region
Baubegleitende Kosten	1 – 3 %	Gutachten, Vermessung, Bauleiter, Baugenehmigungen
Versicherungen	0,5 – 1,5 %	Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Wohngebäudeversicherung
Anschlusskosten	0,5 – 2 %	Strom, Wasser, Gas, Telekommunikation, teilweise Erschließungskosten
Sonstige Nebenkosten	0,5 – 1 %	Reserve für unvorhergesehene Ausgaben oder kleinere Gebühren

Hinweis: Insgesamt machen die Baunebenkosten in der Regel 10–15 % der gesamten Baufinanzierung aus.

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